Науковий висновок щодо звернення стягнення на право оренди земельної ділянки боржника-орендаря

І.

Цей науковий висновок підготовлений на підставі частини 7 статті 303 Господарського процесуального кодексу України, ст. 47 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», пунктів 1.2, 2.8, 3.2, 3.3 Положення про Науково-консультативну раду при Верховному Суді, на підставі звернення судді Великої палати Верховного Суду Рогач Лариси Іванівни та листа Вченого Секретаря НКР при ВС Л. М. Лобойка від 24.12.2019 № 135/0/27, щодо викладених у зверненні питань:

1) Яким чином співвідносяться положення частини п’ятої статті 93 ЗК України, абзацу другого частини другої статті 135 цього Кодексу в контексті звернення стягнення на право оренди земельної ділянки боржника-орендаря відповідно до статей 10, 18, 56 Закону України «Про виконавче провадження» з положеннями ЗК України та Закону України «Про оренду землі», які регулюють порядок укладення, зміни та припинення договору оренди землі?

2) Чи має набуте орендарем на підставі договору оренди право оренди земельної ділянки властивість оборотоздатності як об’єкт цивільних прав у розумінні статей 177, 178 ЦК України?

3) Чи відбувається за наслідками реалізації у процедурі виконавчого провадження права оренди земельної ділянки боржника-орендаря зміна укладеного з ним договору оренди земельної ділянки?

ІІ.

Правове регулювання обороту права оренди як самостійного об’єкта цивільних прав є фрагментарним та суперечливим.

Як вбачається із звернення судді Великої палати Верховного Суду Рогач Л.І., в ухвалі від 08.09.2019 р. у справі № 149/1120/19 Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду погодився із висновком Вінницького апеляційного суду про те, що реєстрація права оренди земельної ділянки (ст.ст. 4, 28 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») перетворює право оренди на речове право та, як наслідок, виникає можливість звернення стягнення на це право у виконавчому провадженні в порядку, передбаченому ст. 56 Закону «Про виконавче провадження».

Такий висновок уявляється необґрунтованим з огляду на наступне.

Частиною 1 статті 10 Закону «Про виконавче провадження» визначено, що заходами примусового виконання рішень є звернення стягнення на кошти, цінні папери, інше майно (майнові права), корпоративні права, майнові права інтелектуальної власності, об'єкти інтелектуальної, творчої діяльності, інше майно (майнові права) боржника, у тому числі якщо вони перебувають в інших осіб або належать боржникові від інших осіб, або боржник володіє ними спільно з іншими особами.

Оскільки в зазначеній нормі право оренди не названо як об’єкт стягнення, слід визначитися із тим, в чому полягає сутність права оренди і чи є право оренди майновим правом в розумінні цивільного законодавства (оборотоздатним об’єктом).

Стаття 177 Цивільного кодексу (далі – ЦК) визначає об’єктами цивільних прав речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформацію, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Об’єкти цивільних прав мають властивість оборотоздатності, тобто вони можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід’ємними від фізичної чи юридичної особи (ч. 1 ст. 178 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 190 ЦК майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. В ЦК визначення майнового права відсутнє, відсутнє і визначення права оренди як майнового права. В статті 190 ЦК законодавець обмежується вказівкою на те, що майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. Водночас в законодавстві України термін «майнові права» використовується в різних значеннях для цілей окремих законодавчих актів, відповідно, такі спеціальні дефініції не мають універсального характеру. Зокрема, це стосується і поняття майнових прав, які можуть оцінюватися(1), що міститься в статті 3 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність».

В теорії цивілістики під майновими правами розуміються:

1) в широкому сенсі речові права (право власності, похідні від права власності правові титули господарського відання, оперативного управління, права на чужі речі – сервітут, емфітевзис, суперфіцій), зобов’язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права; тобто під майновим правом розуміється суб’єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку;

2) у вузькому сенсі суб’єктивне право, яке здатне бути самостійним об’єктом обороту; якщо переданню підлягає майнове право, то набувач отримує його як можливість певної поведінки – претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна (2).

В частині 1 статті 759 ЦК міститься узагальнене визначення договору найму (оренди), за яким наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Право оренди земельної ділянки визначається у частині першій статті 93 Земельного кодексу України (далі – ЗК) як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Таким чином, в контексті Земельного кодексу право оренди має розглядатися як похідне від права власності і як таке, що включає в себе дві правомочності власника (володіння та користування), надані орендарю на певний строк і за плату на підставі договору оренди, що не змінює сутності договору оренди, предметом якого є земельна ділянка. Приписами статті 93 ЗК встановлено коло суб’єктів правовідносин оренди землі, види земель, що підлягають передачі в оренду, строки оренди, а також визначено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно з частиною першою статті 2 Закону «Про оренду землі» відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до легального визначення, що міститься в статті 1 Закону «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Отже, і в Земельному кодексі, і в Законі «Про оренду землі», який є спеціальним законодавчим актом, який регулює відносини оренди землі, під орендою та правом оренди розуміються саме правомочності платного строкового володіння та користування земельною ділянкою, засновані на договорі між власником земельної ділянки (юридичною або фізичною особою) або сільською, селищною, міською радою, районною, обласною радою та Верховною Радою Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади (щодо земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, спільній власності територіальних громад, у державній власності відповідно) та орендарем.

Як вбачається із змісту статті 4 «Речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації» Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» законодавець відносить право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки до речових прав на нерухоме майно, похідних від права власності. Разом з тим, враховуючи цілі цього Закону, визначені в його преамбулі - забезпечення визнання та захисту державою таких прав, - державна реєстрація як така в принципі не може змінювати сутність суб’єктивного права, перетворюючи його із зобов’язального у речове. Речові елементи оренди виявляються в тому, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону: орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці (стаття 27 Закону «Про оренду землі»), тобто він користується не лише тими способами захисту, які застосовуються у договірних відносинах, але й речово-правовими способами захисту.

В літературі також відзначається так зване «оречевлення» зобов’язальних прав наймача за договором найму (оренди). Певне розмивання кордонів між речовими і зобов’язальними правами виявляється в праві України в тому, що ряд зобов’язальних прав набуває окремих ознак речових прав. Класичними прикладами цього є право наймача за договором найму (оренди) і право орендаря державного і комунального майна(3). Елементами речового характеру в зобов’язальних відносинах оренди визнаються право орендаря: 
- на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами;
- на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування);
- на передачу майна в суборенду(4).

Стаття 14 Конституції України визначила землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Частина 1 статті 78 ЗК визначає право власності на землю як право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Тлумачення і застосування норм ЗК та Закону «Про оренду землі» щодо права на оренду не можуть призводити до порушення прав власників земельних ділянок.

Стаття 93 ЗК «Право оренди земельної ділянки» включена до глави 15 цього Кодексу «Право користування землею», тобто для цілей цього Кодексу оренда є різновидом користування особою - невласником земельною ділянкою, яка перебуває у приватній, державній чи комунальній власності.

У частині п’ятій статті 93 ЗК встановлено, що право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Згідно із статтею 13 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

На підставі договору оренди орендар отримує право володіння і користування земельною ділянкою як річчю, але до нього не переходить право розпорядження цією річчю. Тому не можна вважати обґрунтованим тлумачення норми частини 5 ст. 93 ЗК, яке допускає можливість відчужувати право оренди земельної ділянки не власником, а орендарем цієї земельної ділянки.

Крім того, відповідно до частини другої статті 135 ЗК продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулюються положеннями цього Кодексу, якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів. Далі після цієї норми в статті 135 ЗК поміщена норма про звернення стягнення на, в тому числі і право оренди, в порядку виконання судових рішень, і ця норма у взаємному зв’язку з попередньою нормою має розумітись так, що йдеться про стягнення по боргах власника земельної ділянки, а не орендаря-боржника.

Стаття 8-1 Закону «Про оренду землі» передбачає можливість відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності. За загальним правилом право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.

Стаття 8-2 Закону «Про оренду землі» надає право власникам та орендарям земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок. Укладення договору суборенди у такому разі не потребує згоди орендодавця, при цьому орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди.

Цими нормами визначається обсяг оборотоздатності права оренди орендаря, однак закріплені в них правомочності орендаря обмежені волею орендодавця. Тому право оренди орендаря може розглядатися як таке, що може вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої, лише в окремих випадках і за певних умов. В свою чергу, якщо об’єкт цивільного права не є оборотоздатним, можливість звернення стягнення на нього (в даному випадку - право оренди орендаря) виключається.

Відповідно до статті 25 Закону «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право:
- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
- отримувати продукцію і доходи;
- здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Таким чином, належне орендарю на підставі договору оренди право користування земельною ділянкою не може бути ним відчужено.

Якщо визнавати право оренди майновим правом в розумінні статті 177 ЦК, то його оборотоздатність повинна визначатися з урахуванням викладених вище приписів статей 93 та 135 ЗК - воно може вільно відчужуватися власником земельної ділянки, якщо не вилучене з цивільного обороту і не обмежене в обороті. Враховуючи норму частини 4 ст. 124 ЗК, право оренди може бути відчужене орендарем, тобто стати оборотоздатним, у випадку, коли це передбачено договором оренди або цивільно-правовим договором про відчуження права оренди між власником земельної ділянки та орендодавцем.

Закон «Про виконавче провадження» встановлює сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню. Норми цього процесуального закону не наділяють суб’єктів правовідносин правомочностями щодо розпорядження наданими їм речовими правами. Тому не має підстав для висновку про те, що виконавець на підставі норм Закону України «Про виконавче провадження» може звернути стягнення на право оренди орендаря.

ІІІ.

Отже на поставлені у запиті питання слід відповісти так:

1) Застосування положень частини п’ятої статті 93 ЗК України, абзацу другого частини другої статті 135 ЗК є реалізацією права оренди орендодавця, звернення стягнення на право оренди земельної ділянки боржника-орендаря відповідно до статей 10, 18, 56 Закону України «Про виконавче провадження» законом не передбачено. У контексті такого звернення стягнення норми частини п’ятої статті 93 ЗК України, абзацу другого частини другої статті 135 ЗК ніяк не співвідносяться з положеннями ЗК України та Закону України «Про оренду землі», які регулюють порядок укладення, зміни та припинення договору оренди землі;

2) Набуте орендарем на підставі договору оренди право строкового платного володіння та користування земельною ділянкою не має властивості оборотоздатності як об’єкт цивільних прав у розумінні статей 177, 178 ЦК України; це право може бути оборотоздатним, якщо це передбачено договором оренди або цивільно-правовим договором про відчуження права оренди між власником земельної ділянки та орендодавцем;

3) З огляду на зміст відповідей на питання № 1 та № 2 відсутня потреба формулювати відповідь на питання №3.

(1) Права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

(2) Див., наприклад, Шимон С.І. Теорія майнових прав як об’єкт цивільних правовідносин: монографія/ С.І. Шимон. – К.: Юрінком Інтер, 2014 р. – С. 152, 185-187.

(3) Майданик Р.А. Речове право: підручник / Р.А. Майданик. - К: Алерта, 2019. С. 813

(4) Майданик Р.А. Речове право: підручник / Р.А. Майданик. - К: Алерта, 2019. С. 815

Член Науково-консультативної ради
при Верховному Суді
кандидат юридичних наук Беляневич В.Е.

Член Науково-консультативної ради
при Верховному Суді
доктор юридичних наук, професор Беляневич О.А.