Науковий висновок щодо знесення об’єкта самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України)

Цей науковий висновок підготовлений на підставі частини 7 статті 303 Господарського процесуального кодексу України, ст. 47 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», пунктів 1.2, 2.8, 3.2, 3.3 Положення про Науково-консультативну раду при Верховному Суді, на підставі звернення судді Великої палати Верховного Суду Рогач Лариси Іванівни та листа Вченого Секретаря НКР при ВС Л. М. Лобойка від 24.01.2020 № 4/0/27-20, щодо викладених у зверненні питань:

1) Чи втрачаються ознаки нерухомого майна, здійсненого особою шляхом самочинного будівництва, у разі отримання правовстановлюючих документів на самочинно збудоване майно та здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, набуття особою статусу власника відносно об’єкту самочинного будівництва у позасудовий спосіб?

2) Чи застосовується у спорі про знесення такого об’єкта нерухомого майна приписи статті 376 ЦК України?

І.

Відповідаючи на поставлені питання, звертаємо увагу на наступне.

Стаття 376 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) розміщена в главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тому норми про самочинне будівництво повинні застосовуватися в їх системно-логічному зв’язку із іншими нормами зазначеної глави і з урахуванням, зокрема, такого:

1) земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ч. 1 ст. 373 ЦК). Ця норма відтворює норму ч. 1 ст. 14 Конституції України, що включена до розділу І «Загальні засади». Цей розділ є провідним у структурі Конституції і має фундаментальне значення для конституційно-правової системи держави, оскільки закріплює основи конституційного ладу в Україні;

2) конституційно-правовим елементом особливої правової охорони землі є норма ч. 2 ст. 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (ч. 2 ст. 373 ЦК);

3) власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч. 4 ст. 373 ЦК). Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу правових режимів для окремих категорій земель (розділ ІІ Земельного кодексу України «Землі України»), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності;

4) право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (ч. 3 ст. 375 ЦК);

5) відповідно до ч. 4 ст. 375 ЦК правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються ст. 376 ЦК;

6) особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦК).

Норми ст. 375 ЦК про реалізацію права власності на земельну ділянку та ст. 376 ЦК про самочинне будівництво є імперативними і мають публічно-правовий характер.

Норми ст. 376 ЦК є цілісним правовим регулятором відносин, які виникають у зв’язку із здійсненням самочинного будівництва, в тому числі щодо можливості набуття права власності на нерухоме майно особою, яка здійснила самочинне будівництво.

Можливість визнання настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст. 376 ЦК, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається. Формулювання норм ст. 376 ЦК виключають можливість існування будь-яких інших способів легітимізації самочинного будівництва, ніж ті, що встановлено цією статтею. При цьому законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власників земельної (частини 4 та 5 ст. 376 ЦК).

Аналіз судової практики свідчить про існування певних складнощів у тлумаченні та застосуванні норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що виникають, зокрема, через неточне визначення місця норм цього закону у регулюванні цивільних відносин.

В контексті звернення судді Великої палати Верховного Суду Л.І.Рогач, слід звернути увагу на таке.
Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Відповідно до ст. 328 ЦК право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до ст. 331 ЦК право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов’язується можливість матеріального об’єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Особа, яка створила майно, набуває право власності на нього, але якщо закон вимагає здійснити державну реєстрацію нерухомого майна, то моментом, з якого держава визнає право власності, є акт державної реєстрації цього майна.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

У статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено перелік документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Частина друга ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначила, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пункт 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553) встановлює, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна подаються низка документів, в тому числі документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, тобто документ, що свідчить про набуття права власності на новозбудований об’єкт, що узгоджується з абзацом другим частини другої статті 331 ЦК. Отже, на момент державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна факт набуття права власності на нього має бути підтверджений документом, який засвідчує прийняття його в експлуатацію.

Поряд з цим, згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

В силу ч. 2 ст. 376 ЦК особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Самовільно збудований будинок – це, безперечно, річ, а заодно і нерухомість, який, однак, не є об’єктом права власності (1). Отже, таке майно не може бути зареєстровано в порядку та на підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Самочинне будівництво як майно має спеціальний правовий режим, визначений нормами ст. 376 ЦК, елементом якого умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення усіх питань, пов’язаних як із самим рішенням про визнання права власності, так і наслідками цього рішення і захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.

Формулювання ч. 2 ст. 376 ЦК позбавляє особу, яка здійснила самочинне будівництво, можливості звертатись за підтвердженням належного йому права власності або вимагати належного йому права в іншому, позасудовому порядку (2).

У випадку визнання права власності на завершене будівництво в судовому порядку правовстановлюючим документом, на підставі якого може здійснюватись державна реєстрація нерухомого майна, буде рішення суду (3).

При застосуванні норм ст. 376 ЦК слід, на наш погляд, виходити з того, що:

А) Якщо нерухоме майно має ознаки самочинного будівництва, право власності на нього не може бути зареєстроване;

Б) Правова доля (в тому числі визнання права власності) самочинного будівництва може бути вирішена лише судом;

В) Визнання права власності на самочинне будівництво в обхід правил статті 376 ЦК порушує права і інтереси інших осіб, особливо власника земельної ділянки, якщо самочинне будівництво здійснюється не власником.

Отже на поставлені у запиті питання слід відповісти так:

1) Нерухоме майно, здійснене особою шляхом самочинного будівництва, внаслідок отримання правовстановлюючих документів на самочинно збудоване майно та здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, набуття особою статусу власника відносно об’єкту самочинного будівництва у позасудовий спосіб не перестає бути самочинним будівництвом, адже лише суд уповноважений визнати право власності на таке майно.

2) Спір про знесення такого об’єкта нерухомого майна розглядається і рішення ухвалюється на підставі статті 376 ЦК України

 

(1) Ромовська З. В. Українське цивільне право: Загальна частина. Академічний курс. Підручник. – 3-тє вид., допов. К.: «ВД «Дакор», 2013. – С. 229.

(2) Харьковская цивилистическая школа: право собственности: монография / под ред. И. В. Спасибо-Фатеевой. – Харьков: Право, 2012. – С. 274

(3) Майданик Р. А. Речове право: підручник / Р. А. Майданик. - К: Алерта, 2019. С. 422