Науковий висновок щодо застосування статті 392 Цивільного кодексу України

І.

Цей науковий висновок підготовлений на підставі частини 7 статті 404 Цивільного процесуального кодексу України, ст. 47 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», пунктів 1.2, 2.8, 3.2, 3.3 Положення про Науково-консультативну раду при Верховному Суді, на підставі звернення судді Великої Палати Верховного Суду Лященко Наталії Павлівни та листа Вченого Секретаря НКР при ВС Л. М. Лобойка від 05.03.2020 № 26/0/27, щодо викладених у зверненні питань:

1. Чи підлягають застосуванню положення статті 392 ЦК України до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об’єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру?
2. Чи є перешкоди до застосування положень статті 392 ЦК України до таких правовідносин у випадку, коли попередній будівельний номер, розрахункова площа та інші параметри квартири, щодо якої укладався інвестиційний договір, договір пайової участі та договір купівлі-продажу майнових прав, після будівництва та здачі об’єкта в експлуатацію змінився, і квартирі присвоєно інший будівельний номер, в процесі будівництва змінилася її фактична площа та інші параметри, але з усіх наданих сторонами документів, схем, планів, експертиз, технічних паспортів вбачається, що це один і той самий об’єкт (квартира, яка є предметом договору, і квартира, яку фактично створено в процесі будівництва)?
3. З точки зору ефективності яким є належний спосіб захисту прав Сторони 2 на квартиру, щодо якої в неї є майнові права на підставі договору, проте які вона не може реалізувати, оскільки Сторона 1 ухиляється від виконання свої обов’язків з виготовлення і передачі їй документів для оформлення права власності на квартиру після введення будинку в експлуатацію?
4. Яким є належний спосіб захисту прав Сторони 2 на квартиру, щодо якої в неї є майнові права на підставі договору, якщо після здачі будинку в експлуатацію Сторона 1 у порушення умов договору не повідомила її про це, документи для оформлення права власності не передала, проте після зміни будівельного номеру та площі квартири, на фактичний номер і площу, які утворилися в процесі будівництва та здачі об’єкта в експлуатацію, відчужила її іншим особам під виглядом іншої квартири?

ІІ.

Відповідаючи на поставлені питання щодо застосування ст. 392 Цивільного кодексу України (далі – ЦК), на нашу думку, слід виходити з такого.

Як вбачається із рішень суду першої та апеляційної інстанції у справі № 344/16879/15-ц, судом першої інстанції було встановлено, що:

- 13.05.2014 р. між ОСОБА_6 (позивачем), та приватним підприємством «Екватор-ІФ» (відповідачем), укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 2014-05-13;

- відповідно до пункту 1.1 цього договору відповідач передає позивачу майнове право, яке полягає у праві позивача вимагати передачі останній у власність новозбудованої квартири, а позивач зобов’язується сплатити вартість квартири та прийняти новозбудовану квартиру на умовах цього договору;

- вартість квартири, майнове право, на яку передається за цим договором, складає 304 000,00 грн.;

- позивачем виконано зазначений договір і сплачено вартість новозбудованої квартири у повному обсязі;

- багатоквартирний житловий будинок, в якому знаходиться спірна квартира, закінчений будівництвом, що підтверджується декларацією про готовність об’єкта до експлуатації, зареєстрованою Інспекцією ДАБК в Івано-Франківській області від 02 березня 2014 року;

- рішенням виконкому відповідної сільської ради від 24.04. 2014 р. присвоєно поштову адресу багатоквартирному житловому будинку, в якому знаходиться спірна квартира.

Таким чином, на момент укладення договору купівлі-продажу майнових прав багатоквартирний будинок, в якому знаходиться спірна квартира, був закінчений будівництвом і прийнятий в експлуатацію, відповідно, квартира (квартири), що знаходяться в цьому будинку, повинні вважаються майном як самостійним - відмінним від майнового права - об’єктом цивільного обороту в розумінні статей 177, 190 ЦК, нерухомою річчю (ч. 1 ст. 181 ЦК).

З огляду на встановлені судами обставини справи можна стверджувати, що:

1) назва договору «купівлі-продажу майнових прав» в даному випадку не відповідає змісту договору в частині його предмету; назва договору як така несе здебільшого інформаційне навантаження і не має пріоритету перед його змістом при юридичній кваліфікації відносин; перевага при з’ясуванні сутності зобов’язання, яке виникло з цього договору, має надаватися умовам договору про права та обов’язки сторін, а при вирішенні спору – також з урахуванням конкретних обставин справи;

2) сторонами було укладено договір купівлі-продажу квартири як об’єкта нерухомості (речі, яка є оборотоздатним об’єктом), тобто майна, а не майнових прав.

За змістом статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
В літературі звертається увага на те, що припинення права власності у відчужувача і виникнення цього права у набувача відбуваються, як правило, одночасно на основі того самого юридичного факту, зокрема, договору купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу є одним із похідних способів набуття права власності, внаслідок укладення якого набувач речі стає її власником (1).

Отже, в ситуації, яка розглядається, покупець має право на застосування речово-правових способів захисту, в тому числі ст. 392 ЦК, оскільки у нього виникло право власності на майно на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна. В цьому випадку вимога про визнання права власності подається для підтвердження реального його існування (2).

Застосування цього способу захисту не залежить від того, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру за позивачем відсутня.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Преамбулою Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» проголошено, що цей Закон спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. Державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно є офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ч. 1 ст. 2 Закону про державну реєстрацію речових прав). Отже, метою державної реєстрації є не підтвердження (реєстрація) власне суб’єктивного права, а реєстрація юридичних фактів, з якими пов’язується виникнення, перехід або припинення речових прав.

Державна реєстрація прав є, насамперед, засобом забезпечення прозорості майнового обороту та виконання фіскальних завдань держави.

За буквальним визначенням ч. 2 ст. 3 Закону про державну реєстрацію прав за фактом державної реєстрації визнається значення правовстановлюючого: права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Але, виходячи із логічно-системного зв’язку норм статей 3, 19 цього Закону та глави 23 ЦК, можна стверджувати, що державна реєстрація права власності самостійного значення як підстави виникнення права не має. Щонайбільше, акт державної реєстрації прав на нерухоме майно може бути визнаний елементом фактичного складу виникнення права власності у сукупності з іншим юридичним фактом (правочин або інша не заборонена законом підстава – ч. 1 ст. 328 ЦК), але в силу закону державна реєстрація не є підставою набуття права власності.

Навіть якщо не вдаватися в оцінку того, що є предметом договору в цій справі, і виходити з того, що за цим договором відбулася купівля-продаж саме майнових прав на нерухоме майно, можливість застосування передбаченого ст. 392 ЦК способу захисту покупця за договором купівлі-продажу майнових прав зумовлена таким.

Нерухомість, будівництво якої незавершене, закон не визнає об’єктом цивільного обороту, відповідно, така річ не може бути предметом правочинів. Предметом правочинів щодо об’єкта, який перебуває в процесі створення (нерухомості, будівництво якої незавершене) можуть бути тільки майнові права як оборотоздатний об’єкт цивільних прав відповідно до ст. 177, 178 ЦК.

Відповідно до ч. 1 ст. 190 ЦК майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. Тобто, в Цивільному кодексі України, так само як і в Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 р. (стаття 1 Протоколу № 1 до Конвенції), практиці Європейського Суду з прав людини (3), а також у правозастосовній практиці поняття майна вживається у широкому значенні і включає в себе не тільки речі (нерухомі та рухомі) як предмети матеріального світу, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов’язки (ст. 179, ст. 181 ЦК), але й сукупність речей, а також майнові права та обов’язки (ч. 1 ст. 190 ЦК).

В Цивільному кодексі визначення майнового права відсутнє. В статті 190 ЦК законодавець обмежується вказівкою на те, що майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

В теорії цивілістики під майновими правами розуміються:

1) в широкому сенсі речові права (право власності, похідні від права власності правові титули господарського відання, оперативного управління, права на чужі речі – сервітут, емфітевзис, суперфіцій), зобов’язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права; тобто під майновим правом розуміється суб’єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку;

2) у вузькому сенсі суб’єктивне право, яке здатне бути самостійним об’єктом обороту; якщо переданню підлягає майнове право, то набувач отримує його як можливість певної поведінки – претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна (4).

Як вірно зазначено в постанові Верховного Суду України від 10.02.2016 р. у справі № 6-2124цс15, майновими правами визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Щодо способу захисту майнового права як об’єкта цивільного права, то слід виходити з наступного.
Відповідно до статті 5 ЦПК здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу, має бути об’єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що:
1) застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб’єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається;
2) обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення;
3) застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства;
4) застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципу верховенства права.

Кожен спосіб захисту цивільних прав призначений для усунення наслідків конкретного цивільного правовідношення.

Аналіз змісту ст. 392 ЦК дає підстави стверджувати що вона містить дві (диспозиції), за яких власник може майна може пред’явити позов про визнання його права власності:
1) якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою;
2) у разі втрати власником документа, який засвідчує його право власності.

Перша диспозиція передбачає наявність спору про право, який є предметом позовного провадження.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав та охоронюваних законом інтересів передбачене і в ст. 16 ЦК.

Відокремлення норм щодо визнання права власності від інших норм щодо захисту права власності, в тому числі права на витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК) та захисту права власності від порушень, не пов’язаних із позбавленням володіння (ст. 391 ЦК), дає підстави для висновку про те, що позов власника майна про визнання права власності на підставі ст. 392 ЦК не вписується ані в модель віндикаційного позову, ані в модель негаторного позову. Такий спосіб захисту права можна визначити як допоміжний (субсидіарний) речево-правовий засіб захисту (позови про визнання права власності, про виключення майна з опису та звільнення з-під арешту). Суб’єктом вимог про визнання права власності може бути будь-яка особа (фізична, юридична, держава, територіальна громада), яка вважає себе власником (суб’єктом права повного господарського відання або права оперативного управління) певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв’язку з наявністю щодо цього права сумнівів зі сторони третіх осіб, претензіями на це майно третіх осіб, необхідністю одержати правовстановлюючі документи.

З огляду на це слід підтримати правову позицію, сформульовану Верховним Судом України в постановах від 12.11. 2014 р. у справі № 6-129цс14, від 13.04. 2016 р. у справі № 6-160цс16, від 10.02.2016 р. у справі № 6-2124цс15 про те, що захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України.

За положеннями статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого права. Одним зі способів захисту права та інтересу є, зокрема, визнання права.

Відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Згідно з частино другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Новостворене нерухоме майно стає об’єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, який суб’єкт цивільних правовідносин здійснив такі дії та на якого суб’єкта або сторону договору зареєстровано новостворене майно.

Захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України.

ІІІ.

Отже, на питання запиту можна сформулювати такі висновки

Положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об’єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

З огляду на справедливість, розумність та добросовісність як загальні засади цивільного законодавства відсутні перешкоди до застосування положень статті 392 ЦК України до таких правовідносин у випадку, коли попередній будівельний номер, розрахункова площа та інші параметри квартири, щодо якої укладався інвестиційний договір, договір пайової участі та договір купівлі-продажу майнових прав, після будівництва та здачі об’єкта в експлуатацію змінився, і квартирі присвоєно інший будівельний номер, в процесі будівництва змінилася її фактична площа та інші параметри, але з усіх наданих сторонами документів, схем, планів, експертиз, технічних паспортів вбачається, що це один і той самий об’єкт (квартира, яка є предметом договору, і квартира, яку фактично створено в процесі будівництва).

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав Сторони 2 – покупця, яка за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатила узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію.

 

(1) Цивільне право України: Підручник: У 2-х кн./ О. В. Дзера (кер.авт.кол.), Д. В. Боброва, А. С. Довгерт та ін.; За  ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнєцової. – 2-е вид., допов. і перероб. – К.: Юрінком Інтер, 2004. – Кн.1. – С. 327, 529.

(2) Ромовська Зорислава. Українське цивільне право: Загальна частина. Академічний курс. Підручник. – К.: Атіка, 2005. – 496 с.

(3) Так, в практиці ЄСПЛ майном визнаються, зокрема, права на речі та майно (права in rem та права in personam); існуючі володіння або фактично існуючі права власності; вимоги, борги та звернення на певне майно; економічні, комерційні, підприємницькі та професійні інтереси; дозволи та ліцензії; пенсії та соціальні виплати (за певних умов); спадкові права та правонаступництво; майно – власність юридичних осіб, асоціацій, компаній, власників акцій; права та інтереси акціонерів; інші права власників.

(4) Шимон С. І. Теорія майнових прав як об’єкт цивільних правовідносин: монографія/ С. І. Шимон. – К.: Юрінком Інтер, 2014 р. – С. 152, 185-187.